Rent to Buy

Nuove regole contenute nel decreto legge sblocca Italia per acquistare pagando il canone.

Il decreto sblocca Italia (Dl 133/2014) all’articolo 23 prevede il recepimento del contratto “Rent to Buy” da parte della normativa civilistica, dopo che anche l’Agenzia delle entrate aveva espresso il proprio parere in merito. Anche se con scelta improvvida, il legislatore non ha pensato di collocarlo nel Codice Civile.

Per Rent to Buy (di seguito RtB) si intende qualsiasi contratto inquadrabile nel seguente schema:
Tizio concede in godimento a Caio un immobile col diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto  convenuto nel contratto. E’ infatti previsto che le parti, il proprietario dell’immobile e l’inquilino/acquirente, definiscano sin da subito un contratto in cui lo stesso, che nasce come locazione per un determinato numero di anni e in cui è determinata la quota parte del canone che va a remunerare l’utilizzo del bene e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto, possa trasformarsi in un contratto di cessione e perfezionarsi in vendita.

In parole più semplici, il RtB definisce la possibilità ora anche giuridica di stipulare una locazione che poi si concretizza in una cessione/vendita. Quindi I canoni pagati nel periodo durante il quale ha effetto la locazione saranno detratti dal valore dell’immobile al momento dell’acquisto e la condizione più interessante è che tutte queste pattuizioni sono definite in un momento antecedente, dando alle parti la possibilità di valutare la convenienza e la sostenibilità delle condizioni. Nella pratica, detto contratto veniva già utilizzato informalmente, lasciando però grosse lacune, non  essendo riconosciuto integralmente. Infatti, il valore della cessione veniva definito a un prezzo inferiore di quello di mercato (essendo stati pagati canoni di locazione che venivano detratti), cosa che generava sia problematiche fiscali che in sede di fallimento. Fiscalmente il valore di cessione veniva riconosciuto inferiore a quello di mercato, dando adito adaccertamenti di valore ai fini iva e imposte di registro, mentre dal punto di vista fallimentare, il valore di cessione poteva generare azione revocatoria da parte del curatore. In conclusione, possiamo leggere con soddisfazione questo recepimento da parte della normativa, volto all’ammodernamento della legge e alla sua necessità di essere al passo con i tempi, oltre a fornire uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti, permettendo al venditore di “finanziare” egli stesso l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile (e, di regola, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati).

Per ulteriori informazioni, telefonare agli uffici di Confcommercio Como: 031/2441 o scrivere a info@confcommerciocomo.it (Riferimento: p.i. Fabio Aleotti)